건폐율 용적률 개념 정리 부동산 필수 지식 1편

부동산에 대해 공부하기 시작하면 건폐율과 용적률이란 단어를 가장 먼저 듣게 됩니다. 이는 실거주자나 투자자 모두에게 중요하기 때문에 꼭 알아야 할 용어입니다. 간단히 말하면 건폐율은 대지 내 건물의 밀도, 용적률은 건물 내 세대의 밀도라고 볼 수 있습니다. 거주환경과 삶의 질, 그리고 투자가치에도 직접적인 연관이 있는 건폐율과 용적률에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

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건폐율이란

 

건폐율은 대지 면적에서 건축물이 차지하는 비율을 말합니다.

건폐율이 50%라면 200㎡의 대지에 건축물의 바닥 면적이 100㎡를 초과할 수 없다는 의미입니다.

 

그렇기 때문에 건폐율이 낮을수록 같은 면적안에서 건물이 차지하는 비중이 낮아집니다.

대지 면적안에서 건축물이 차지하는 공간을 제한하여 쾌적한 환경을 조성하게 됩니다.

 

반대로 건폐율이 높다는 뜻은 같은 공간 내에 건물이 차지하는 공간이 크다는 뜻입니다.

 

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수치로 예를 들어보겠습니다.

 

1) 100평짜리 땅에 바닥면적을 50평으로 1층짜리 건물을 짓는다면, 

건폐율은 50%가 됩니다.

 

2) 100평짜리 땅에 바닥면적을 50평으로 4층짜리 건물을 짓는다면, 

건폐율은 여전히 50%가 됩니다.

 

3) 100평짜리 땅에 바닥면적을 20평으로 4층짜리 건물을 4개 짓는다면, 

건폐율은 80%가 됩니다.

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쉽게 생각해서 건폐율은 건물들이 얼마나 다닥다닥 붙어있는지를 말한다고 생각시면 됩니다.

건폐율이 높으면 동간 거리가 짧아 창문 밖으로 반대편 아파트가 바로 앞에 있게 되는 것입니다.

 

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용적률이란

 

용적률은 대지 면적 대비 건축물 연면적의 비율입니다.

연면적이란, 건축물의 (지하를 제외한) 각 층의 바닥면적의 합계를 나타냅니다.

즉, 건물을 얼마나 높게 짓느냐를 말합니다. 

따라서 용적률이 높다는 것은 건물의 층 수를 많게, 건물을 높게 짓는 것을 말합니다.

 

건폐율이 수평적 개념의 건축 밀도를 말한다면, 용적률은 수직적 개념의 밀도입니다.

600㎡인 땅에 용적률이 100%인 경우, 바닥면적을 200㎡로 3층짜리 건물을 지을 수 있습니다. 

 

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확실한 이해를 위해 좀 더 예시를 들어보겠습니다.

 

1) 100평짜리 땅에 바닥면적을 50평으로 1층짜리 건물을 짓는다면, 

연면적은 50평이 되고, 용적률은 50%가 됩니다. 

 

2) 100평짜리 땅에 바닥면적을 50평으로 2층짜리 건물을 짓는다면,

연면적은 100평이 되고, 용적률은 100%가 됩니다.

 

3) 100평짜리 땅에 바닥면적을 20평으로 5층짜리 건물을 짓는다면,

연면적은 100평이 되고, 용적률은 100%가 됩니다.

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용적률이 높다는 것은 건물을 높게 지어 대지면적 내 세대수가 많아짐을 의미합니다.

 

 

 

용적률이 높은 건물은 어떤 모습을 보이는지 확인해보겠습니다.

 

용산 베르디움 프렌즈

 

용적률 961%라는 엄청난 수치를 기록하며,

입주 당시 청년들을 닭장에 넣는다고 말이 많았던 청년 주택입니다.

 

용적률이 높을 경우 면적 대비 세대가 많기 때문에 주차문제를 피할 수 없습니다.

 

공간대비 사람이 많음을 의미하기 때문에, 사람 간의 문제가 일어날 확률도 높아집니다.

 

따라서 용적률과 건폐율에도 기준이 있습니다.

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주거지역의 건폐율 용적률 기준

 

위에서 알아본 바와 같이, 건폐율과 용적률은 거주환경의 쾌적함과 삶의 질에 큰 영향을 미칩니다.

따라서 우리나라에선 기준에 따라 건폐율과 용적률을 제한하고 있습니다. 

 

주거지역 구분

 

제1종 전용 주거지역

▶ 건폐율 50% 이하, 용적률 50% 이상 100% 이하

제2종 전용 주거지역

▶ 건폐율 50% 이하, 용적률 100% 이상 150% 이하

 

제1종 일반주거지역

▶ 건폐율 60% 이하, 용적률 100% 이상 250% 이하

제2종 일반주거지역

▶ 건폐율 60% 이하, 용적률 100% 이상 250% 이하

제3종 일반주거지역

▶ 건폐율 50% 이하, 용적률 100% 이상 300% 이하

 

준주거지역

▶ 건폐율 70% 이하 용적률 200% 이상 500% 이하

 

 

 

관심 있는 단지가 어떤 주거지역으로 분류되는지는 아래 [ 토지 이음 ] 사이트에서 확인할 수 있으니,

참고 바랍니다.

 

https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp

토지이음